保交楼终于有了更为具体的执行细节！

4月20日，最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行，对法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，给出了司法解释。

过去，商品房烂尾，业主要退款，开发商还钱时只能作为一般债权，排在各种优先债权以后（比如建设工程优先权/银行抵押债权等）。

(资料图片仅供参考)

最新的解释排序是，购房者优先，高于农民工的工资，也高于银行的抵押权。

刚需买家权益排第一

按照之前的法律规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，建设工程价款属于具有优先受偿的权利。

所以，《批复》的出台，就是从法律层面对消费者的价款返还请求权地位作出了明确，一旦房屋不能交付且无实际交付可能，消费者的价款返还请求权将优先于建设工程价款优先权，即把刚需买家的权益放在第一位。

购房者的优先权也有限制

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《批复》对于优先权的保护也有一些规定，比如购房者本身需要全额交付购房款，这里的购房款可以理解为按揭贷款，不能出现断供。

所以购房者特别需要注意以下几点：

第一，房屋要以居住为目的，以投资、经营为目的则不符合条件。

法律界解释，对于购房人购买房屋是否系居住性住房，可结合购房人职业、经济实力、购房数量、房屋种类等因素综合认定。

这也意味着保护的对象仅限于“商品房”，写字楼、商铺、厂房等没有包括。

第二，购买的房屋已经支付全部价款。如果商品房消费者只支付了部分价款，则不符合条件。

但是，如果商品房消费者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，也可以适用此项规定。

比如有法律专家认为：《批复》中所谓支付全部价款的概念，不仅局限于银行购房者以全款购房。购房者贷款买房，实际上是银行已将购房全款支付给了开发商，因此亦属于全款支付，享受全款支付的待遇。

第三，烂尾楼并不必然能够达到“房屋不能交付且无实际交付可能”的条件。实践中，要看法院怎么认定。

只有达到这一条件，才能适用该批复相关规定。当然，一旦达到这一条件，也意味着房企已经病入膏肓，面临消费者优先权得到法律文书支持，但事实上无法得以有效执行的可能。

2点注意

第一，银行对开发商的贷款，愈发慎重。

第二，消费者在购房的时候，一定不要将款项打入除监管账户之外，开发商提供的其他账户内。